全面降低交易税费成本 上海取消普通住房和非普通住房标准

　　◎记者 张良

　　11月18日，上海市住房城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称《通知》），明确取消普通住房和非普通住房标准，以及取消标准后的相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，《通知》的发布，既快速落实了国家的决策部署，又及时回应了市场的关注及期待。相关政策的出台进一步降低了住房交易税费成本，有利于提振市场信心和稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据相关规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

　　中指研究院上海分析师刘卓维认为，此次取消了个人转让非普通住宅2%的核定应纳个人所得税额的规定。以1%的标准核定征税，扩大了交易税优惠覆盖面，将有助于释放改善性置换需求。

　　“对于满五唯一住房，上海实行个税免征的政策，若不符合免征条件，政策调整后，按1%税率核定征收，政策减轻交易税费负担效应明显。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房东出售一套1000万元总价的住房，过去个税需缴纳20万元，现在只要缴纳10万元。若该房东一年内在上海换房，其还可享受个税退税的优惠政策，具体以财政部等三部门发布的相关文件为准。

　　近日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称《公告》），明确取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等。根据《公告》，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　“对符合年限的住房免征增值税，降低了个人转让住房的交易成本，简化了税收流程，有利于提高二手房与新房之间的流通速度。”刘卓维说。

　　此外，《公告》明确，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　卢文曦认为，普宅和非普宅差异弱化对大户型房源销售是一个利好，可有效降低房东的销售成本。他举例称，对房东而言，以购买一套面积150平方米，买入总价800万元，卖出总价1000万元的房源，持有年限3年来计算，按照原政策需要缴纳增值税10万元，新政施行后无需缴纳增值税。

　　近期，上海二手房市场交易热度不减。数据显示，11月17日，上海二手房成交1042套，为本月第6次单日成交破千套。据安居客上海统计，截至11月17日，本月上海二手房共成交15076套，创今年以来同期新高。

　　国家统计局近日公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上海二手住宅价格由下跌转为环比小幅上涨。截至11月17日，上海本月二手房成交达1.5万套，且连续三周的双休日单日网签数据破千套。卢文曦表示，在政策推动下，市场持续活跃。前期受政策利好推动，刚需项目交易活跃，眼下大户型产品降低交易成本，利好改善需求释放，这样可以形成热点接续。利好全部兑现后，买家出手速度或将加快，二手房市场交易热度有望延续到年底。